一、看房:买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;

二、查档:买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案;

三、签合同:买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同),支付定金给中介公司;

  1. 约定注销抵押赎楼的时间在买家首期款监管时间的前面;
  2. 担保公司不能由买家或中介指定。很多中介指定的担保公司是其关联公司,有些中介公司和其指定的担保公司实际上是同一个股东或中介公司就是该担保公司的股东。只要业主委托了该担保公司,就没有办法解套,必须按照中介的要求出售自己的房子,不然可能面临一房多卖。
  3. 在合同中约定办理赎楼时间,包含委托担保公司出具公证委托书委托赎楼的时间,均应该是在买家取得贷款承诺函以后,不可听中介所说早拿定金,否则中了圈套。

四、卖方同担保公司到公证处进行公证办理卖房委托公证书,卖方委托担保公司办理相关事务,只委托赎楼,不委托过户(不可让担保公司取得全权公证委托书);

五、资金监管及贷款申请:买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆,都没看清楚,只是忙着签名),买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右;

  1. 合同中不能约定(不能解除已经委托的担保公司否则构成违约);
  2. 担保公司损害卖家的合法权益了,卖家就能解除委托,解除不构成违约;
  3. 买家已经构成违约的情况下担保公司应该停止为买家办理首期款资金监管手续,否则造成卖家法律上违约;
  4. 卖家身份证和接收款的银行卡一并交给担保公司,可不给银行卡密码;

六、赎楼:买方向担保公司支付担保费用后,卖家担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;

  1. 卖家采用自筹资金或找担保公司现金赎楼,在合同约定的期限内进行;担保公司看到买家取得贷款承诺函并审查买家有购房资格的情况下,才开始正式启动赎楼程序;
  2. 买家首期款部分用来赎楼,办理委托赎楼公证的时间应在买家监管首期款之后;
  3. 卖家要注意和担保公司签订正式的赎楼担保协议服务合同(赎楼委托合同)拿到发票,并在签订后索要原件,明确下双方的权利义务和具体的费用;
  4. 不能捆绑条件,定金发放与中介指定担保公司出具卖家公证委托。定金监管协议的约定发放定金给卖家选择的担保公司;

七、房屋过户:买方同担保公司去房地产产权登记中心签订<房地产买卖合同(现售)>,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;

  1. 过户的公证书中要增加买家的名字和身份证号;
  2. 不可合同中约定注销抵押登记赎楼以后红本房产证必须放在中介公司(以防中介公司和担保公司联合加价出售给卖家与买家之外的第三者);

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;

  1. 买家取得房产证后自己拿上房产证可以立即转卖他人或抵押给其他银行贷款,导致卖家的合同目的落空,最后可能卖家的尾款永远无法收回。合同中写明由中介公司或担保公司保管新的房产证。

九、交房:买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。